Quel développement urbain pour Plaisir ?

 

Adopté en avril 2007 par le Conseil municipal, le plan local d’urbanisme (PLU) était —en principe— fondé sur trois exigences essentielles : préserver l’équilibre entre le développement urbain et le milieu naturel, inscrire la politique de la ville dans la perspective du développement durable et assurer dans la diversité de ses fonctions —emploi, logement, déplacement, loisir, commerces…— le service qu’attendent les « usagers » de la ville que sont ses habitants,et ceux qui y travaillent ou viennent y faire leur courses, se distraire, etc. stimulant de ce fait l’activité économique et participant à la vie de la cité.

Qu’en est-il cinq ans après ?

Le bilan est plutôt sévère.

On n’insistera pas sur la friche commerciale de Castorama et la disparition des ambitieux projets d’agrandissement du centre commercial Grand Plaisir, avec multiplexe, restaurants et enseignes prestigieuses telle la Fnac. Qu’importe, les gens iront faire leurs courses dans la zone qui se développe —sans aucune concertation intercommunale— aux Clayes en réduisant encore un peu l’activité économique de notre ville qui, selon les données de Pôle Emploi a vu le chômage augmenter de 0,7% entre juillet 2010 et juillet 2011.  On ne rappellera pas non plus que la majorité municipale a bradé le cinéma Becker et que les Plaisirois. n’ont plus de salle de projection : il en va ainsi quand on s’en remet à la seule initiative privée !  Là aussi, qu’importe, on peut toujours aller au cinéma Philippe Noiret des Clayes… Autant d’éléments qui, des commerces aux loisirs, font défaut à nos concitoyens et ralentissent  l’activité en limitant l’offre de service, d’emploi et de loisirs pour les habitants de notre bassin de vie. Qu’importe, ils iront ailleurs, plus loin…  Le choix d’un développement orienté d’abord sur le commerce, montre ainsi ses limites, entre d’une part, la concurrence d’Alpha Park, des magasins d’usine et des activités de loisir qui se préparent aux Clayes, et d’autre part, la crise qui contracte l’activité économique. De surcroît, la multiplication des enseignes bariolées, sans charte graphique commune et presque toutes surdimensionnées par rapport aux normes légales définies par le PLU, transforme notre entrée de ville en une espèce de Disneyland marchand : admirez-la donc avec ses néons, le soir, en venant des Clayes !  Quand imposera-t-on à tous les commerces le respect total des normes du PLU (pas plus de 12 m2 d’enseignes en tout par unité foncière, ce qui est déjà beaucoup, mais n’est pratiquement respecté par aucune entreprise) ? Notre avenir est-il de devenir une Coignières-bis ?  On peut légitimement s’en inquiéter, d’autant que le doublement de la RD30 menace de couper notre ville en deux à l’instar de la RN10 à Trappes.

En ce qui concerne l’urbanisme, le premier objectif d’un PLU doit être de satisfaire la demande de logements en préservant la qualité du cadre de vie. C’était le but affiché pour notre ville et il fallait donc, pour ne pas empiéter sur les milieux naturels, densifier un peu l’habitat dans les zones déjà constructibles et boucher éventuellement quelques « dents creuses » —terrains enclavés entre des constructions qui s’expliquent par le développement brutal de notre ville. Plaisir a en effet connu un fort développement démographique, multipliant presque sa population par dix en un demi-siècle : 3 500 habitants en 1962, 7 000 en 68, 20 000 en 75, pour se stabiliser depuis une dizaine d’années autour de 31-32 000 (alors que le PLU prévoit un horizon 35 000). De ce fait, des quartiers nouveaux sont apparus, souvent à partir des hameaux préexistants entrainant cette structure urbaine excentrée en quartiers-satellites, sans véritable centre-ville. Cité jeune, elle a connu un important accroissement naturel : forte natalité et, pendant longtemps, solde migratoire positif, notre ville a une population plus jeune que le reste du département (30% de moins de 20 ans en 1999), d’où un fort besoin de logements de ceux qui sont à l’âge où on s’installe. Il y a ainsi 1200 demandes non satisfaites.  Elles devraient bien sûr être la première priorité d’un urbanisme maîtrisé dans une perspective d’intérêt général, mais est-ce que le souci de la majorité municipale actuelle a été d’offrir des possibilités à des prix raisonnables à cette population jeune ?  on peut en douter si on se penche sur ce qui s’est passé au cours de ces dix années du règne JR.

J’ai fait apparaître en jaune, sur la carte ci-dessus, les principaux projets immobiliers réalisés ou en cours. Il s’agit essentiellement du lotissement pavillonnaire de la rue du Clos, dans la zone dite du triangle de la Boissière, et de la ZAC des Peupliers dans la vallée de Génival.  Il saute aux yeux qu’ils tendent à créer de part et d’autre, une continuité urbaine du centre-ville à la Boissière ; ce n’est officiellement pas le projet qui se veut respectueux des espaces naturels, mais on peut se questionner sur les choix que cette orientation de l’urbanisation peut déterminer dans un avenir plus ou moins proche, d’autant que l’intérêt privé des propriétaires des parcelles concernées est de les voir devenir constructibles pour leur plus grand profit… Rappelons ce que déclarait notre camarade Daniel Pers lors du conseil municipal d’avril 2007 au sujet du triangle de la Boissière :

Bien sûr les propriétaires des terrains de ce triangle sont sans doute satisfaits de la plus-value  donnée à leurs terrains rendus ainsi constructibles. A Plaisir les terrains constructibles sont rares et donc, marché de l’immobilier oblige, très chers : plusieurs centaines d’euros le m2, jusqu’à 500, voire 600 ou 700 €, contre moins de 1 € pour les terrains agricoles.  Vous y êtes Monsieur le Maire, avec les consorts Régnault, propriétaire de deux parcelles d’environ 1 hectare. C’est donc en millions d’euros qu’il faut calculer la plus-value sur ces parcelles que vous exploitez actuellement. Là non plus vous ne nous avez pas fait savoir que vous étiez personnellement concerné par cette opération.  Descartes a démontré qu’il n’y a pas d’effet sans cause. Certes il ne faut pas confondre l’effet et la cause, mais je me garderai bien de dire, dans cette affaire, ce qui est l’effet et ce qui en est la cause.

Il faudrait ajouter à ces deux ensembles résidentiels pavillonnaires, un immeuble luxueux dans le quartier de la gare (ex-chapelle St-Jean, qui n’apparaît pas ici) et un autre au centre-ville, la résidence Jules Verne.  On ne peut pas dire qu’il s’agisse là de réalisations ayant vocation de satisfaire le demande sociale plaisiroise, mais plutôt d’attirer de l’extérieur une population déjà nantie.  Le projet concernant la chapelle St-Jean m’avait amené à faire la déclaration suivante au Conseil d’octobre 2010 :

Certes, cet ensemble très dégradé ne saurait rester dans l’état actuel, la question est de savoir quelle destination pourrait lui être attribuée : réhabilitation et mise à disposition des associations locales, comme l’avait proposé l’opposition en 2004, transformation en parking comme cela a pu être évoqué à l’époque par votre majorité, création de logements accessibles aux jeunes ménages plaisirois —et on sait que la demande est forte— ou encore réalisation d’équipements collectifs… Destinations utiles à nos concitoyens.  Mais voilà, un tel secteur, proche d’une gare tête de ligne pour Paris est bien attractif pour les promoteurs  qui cherchent de juteuses affaires et, comme on l’a déjà constaté avec le triangle de la Boissière ou les Peupliers, vous n’avez pas grand chose à leur refuser.

Par ce choix d’un ensemble immobilier «classieux» selon votre propre terme du mois de juin, vous confirmez que vous préférez offrir l’avantage d’une gare directe pour Paris à un public extérieur de nantis plutôt qu’à vos administrés, condamnés de ce fait à chercher ailleurs, et sûrement plus loin, un logement conforme à leurs besoins et aussi à leurs moyens.

Pour ces raisons, sans être opposé au principe du déclassement mais par contre en l’étant à la destination que voulez donner à ces parcelles, je n’approuverai pas cette délibération.

Cette absence de prise en compte de la demande de logements abordables par les Plaisirois est la raison essentielle des réticences de l’opposition municipale à ces projets, lesquels par ailleurs se sont souvent faits avec des « conventions d’offre de concours » de la part des promoteurs, qui prenaient par ce biais à leur charge certains équipements et réseaux que la municipalité aurait dû créer avant de délivrer les permis de construire — tant mieux, dira-t-on, puisque c’est autant qui n’est pas à la charge de la Ville, mais cette pratique, non prévue par le code de l’urbanisme et que la jurisprudence condamne, est-elle vraiment légale ? Ne peut-elle être dénoncée dans un délai de 5 ans avec demande de remboursement, agrémentée de dommages et intérêts ? Espérons qu’un tel cas ne se présentera jamais, mais le risque a bel et bien été pris, et bien entendu, le Conseil municipal n’en a jamais été avisé quand le maire pour obtenir son approbation faisait miroiter l’avantage que tirait la Ville de se faire doter sans frais de ces nouveaux équipements.

L’affaire qui agite actuellement les bétonneurs de Plaisir concerne la ZAC des Peupliers.  Rappelons qu’une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) est une zone à l’intérieur de laquelle, la Ville décide d’intervenir et d’équiper des terrains en vue de la réalisation de constructions publiques et privées.  Le projet date de 2006, année où son objectif  « réaliser un programme de développement urbain en complément et en cohérence avec le tissu existant » a été soumis à la délibération du Conseil municipal en janvier. Les élus de gauche s’y étaient alors opposés ; voici la déclaration faite à cette occasion par Daniel Pers :

On trouve dans note de synthèse  que « La ville envisage, par cette ZAC, de réaliser un programme de développement urbain en complément et en cohérence avec le tissu existant », mais on serait bien en peine de constater un quelconque cohérence avec le tissu existant.

Les caractéristiques du projet, tel qu’il a été exposé par Monsieur le Maire au groupe de pilotage du PLU sont la réalisation de pavillons sur des terrains de 600 à 700 m2 , ce qui exclut les jeunes non fortunés, et une très grande partie des ménages, compte tenu du prix prévisible de ces pavillons.  Où est la mixité que vous invoquez si souvent , mais dont vous ne semblez en fait, ne vouloir à aucun prix dans la réalité ?

Un objectif qui apparaît clairement est la valorisation très importante de terrains non constructibles devenant constructibles, ce qui est certes intéressant pour les propriétaires concernés.

Un autre objectif qui saute aux yeux, c’est l’intérêt pour le promoteur qui «héritera » de cette opération. A coup sûr ils vont se battre pour obtenir ce filon.  Je n’ose imaginer le critère qui désignera l’heureux gagnant.

Un argument développé par Monsieur le Maire au groupe de pilotage du PLU est que les terrains de la société SEPUR seraient ainsi rendus constructibles pour inciter à leur transfert. Or il y a belle lurette que la SEPUR a l’objectif de transférer son site de Plaisir. Prétendre que la constructibilité de cette zone est destinée à susciter ce déménagement n’est pas convaincant. Ça ressemble, dans le meilleur des cas, à un marché de dupes en donnant à la SEPUR le beurre et l’argent du beurre, et, dans le pire, ce que certains pourraient qualifier d’une vulgaire magouille.

Une autre information a été communiquée par Monsieur le Maire au comité de pilotage : aucun équipement public (piscine ou autre) n’est assujetti à cette ZAC. Ils se feront en dehors de ce programme, ou ils ne se feront pas.

Pour toutes ces raisons nous voterons contre cette délibération, manifestant ainsi notre opposition à la création de cette ZAC des Peupliers.

En septembre 2007, l’aménagement de la ZAC fut confié par la majorité municipale à la société SODEARIF (Bouygues) et le contrat signé le 28 février 2008. Compte-tenu que le projet avait évolué et qu’il intégrait désormais 20 % de logements sociaux et 20 % réservés aux primo-accédants, les élus d’opposition d’alors n’ont pas voté contre mais se sont abstenus.  Il faut dire que la création de logements sociaux, initialement non prévus, permettait d’obtenir plus facilement  du Préfet une DUP (Déclaration d’Utilité Publique), nécessaire pour procéder à l’expropriation des propriétaires qui ne voulaient pas céder leurs terrains, comme l’avait fait remarquer le conseiller d’opposition Régis Mortier en 2007…
L’obtention de cette DUP supposait l’ouverture d’une enquête publique conformément au code de l’expropriation, celle-ci fut décidée au Conseil municipal du 22 octobre 2009.  À cette occasion, j’étais intervenu pour soulever le problème de la circulation, ce qui est ainsi rapporté dans le PV du conseil :

Monsieur ROMANI relève que la 2ème délibération de 2006 avait prévu 20 % de logements sociaux et 20 % de logements réservés aux primo-accédants. Il relève que ce dernier pourcentage n’est pas repris et souhaite avoir des précisions. Il demeure par ailleurs sceptique concernant te problème de circulation. Selon l’étude d’impact, une compensation du trafic doit se faire entre la circulation alors générée par la SEPUR et celle qui sera générée par la ZAC. Or, il relève que les heures et les sens de circulation ne sont pas les mêmes. Les camions sortaient beaucoup plus tôt lorsque la société SEPUR était installée . Il redoute que l’affluence sur la rue Alexandre Dumas et à l’angle de la rue Calmet1e soit importante aux heures de pointe (entre 7 h 30 et 9 h 00), ce qui entrainera une déviation de la circulation par la rue de la Cour des Prés, ainsi que des nuisances de bruit et d’embouteillages notamment.

La question reste aujourd’hui entière, et l’enquête publique votée par la majorité municipale… n’a jamais eu lieu !  En effet, les derniers propriétaires, cédant aux arguments —sûrement trébuchants— du promoteur, ont accepté de vendre leurs terrains, rendant l’obligation de cette enquête caduque et, malgré les réserves de l’opposition, les permis de construire ont été délivrés.

Mais l’affaire ne s’arrête pas là et ces permis font l’objet d’un recours qui pourrait bloquer, ou au moins retarder la réalisation du projet.  Il appartient, bien sûr, à la justice de se prononcer sur le bien-fondé de cette action mais on ne peut ignorer qu’elle repose sur un certain nombre d’arguments qui ne peuvent être balayés d’un revers de main : atteinte à un milieu naturel protégé (vallée de Génival), zone potentiellement inondable, sols argileux avec aléas de retrait-gonflement et, évidemment, la création d’un flux de circulation en impasse et par des voies étroites, ce qui n’est guère de nature à améliorer la fluidité du trafic plaisirois !  Et ce ne sont pas là de simples supputations, mais des réalités relevées dans un rapport officiel de la DRIEE (direction régionale et interdépartementale de l’environnement et de l’énergie, ex-DRIRE) que chacun peut télécharger ici.

Ce qui ressort de tout cela, c’est avant tout le sentiment d’un urbanisme livré pour une bonne part aux appétits privés des promoteurs et des entreprises de commerce, sans réelle vision d’ensemble pour la ville ni plan de circulation des véhicules et où des urgences, comme l’élargissement de la rue Jules Verne sont repoussées tandis que le doublement de la RD30 va drainer à travers nos quartiers le trafic nord-sud du département.

Au bilan, on peut se demander en quoi les grands principes énoncés par le PLU sont mis en œuvre : empiètement sur le milieu naturel (la Boissière, les Peupliers), zone commerciale tentaculaire, minée de friches et aux enseignes publicitaires envahissantes et particulièrement inesthétiques, choix de construction de logements destinés surtout aux couches aisées (pavillon, collectifs de luxe), déplacements difficiles, disparition d’un vrai loisir populaire et culturel avec la fermeture du cinéma.  Mais par contre, le Maire restaure, à grand prix l’église… On ne saurait certes lui reprocher d’entretenir le patrimoine qui est notre bien commun, mais est-ce vraiment la priorité pour la Ville ?  Certains rêvent peut-être encore au temps béni (pour eux) ou le clocher et le château réglaient toute la vie de la cité…

JPR

 

 

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